Когато върху едно дворно място е учредено право на строеж за цялото разрешено от подробния градоусттройсвен план застрояване, за собственика на земята остава само голата собственост, той е лишен от възможността да извършва застрояване. Но правото на собственост върху земния участък продължава да съществува за него. То е запазено в частта относно възможността за прехвърляне правото на собственост.
Едно дворно място в границите на населеното място се нарича в повечето случаи “парцел” и е предвидено да бъде застроено. Собственикът му има правомощието на разпореждане, може да го застрои изцяло или частично. Но той може да отстъпи на трето лице право на строеж в различен обем – може да отстъпи цялото право на застрояване или само част от него със запазване за себе си на част от предвиденото по ЗРП застрояване в рамките на един или повече обекти.
За да има валидно отстъпване право на строеж, трябва да посочим четири императивни изисквания.
1.Право на строеж може да се отстъпва само върху конкретен земен участък. Правото на строеж може да бъде отстъпено върху всеки дворищнорегулационен парцел в строителните граници на едно населено място. Парцел се създава, за да бъде застроен.
Върху всеки парцел може да се учреди право на строеж. Категорична забрана има само за парцелите, включени в публичната държавна и публичната общинска собственост.
2.Само собственикът на земния участък (парцел, дворно място), може да учредява право на строеж.
3.Собственикът на земята не е свободен да учредява вещно право на строеж в обем, какъвто той желае. Това негово право е ограничено в обществен интерес, изразен чрез градоустройствените предвиждания. Поради това отстъпваното право на строеж за конкретния парцел не може да бъде по-голямо от допустимото в него застрояване по подробния градустройствен план.
Обемът и видът на вещното право на строеж са свързани с предвижданията на ЗРП и КЗСП.
4.Право на строеж може да се отстъпва само за построяване на самостоятелен обект в чуждата земя. Преходността или временният характер на това право се състои в това, че правото на строеж има функцията правно да обоснове извършването на строежа на сградата в чуждия имот, след което то изчерпва тази своя функция и се трансформира в права с трайно и постоянно действие.
Правото на строеж след извършване на строителството се трансформира в три права: правото на собственост върху конкретен обект (сграда), построен върху чужда земя; правото да се държи сградата върху чуждо място, правото да се ползва чуждото дворно място дотолкова, доколкото това е необходимо с оглед на упражняването на първото право.
Осъщественото право на строеж дава на своя носител пълните права на собственост върху обекта, който е построен. Това означава, че той притежава трите правомощия, съставляващи субективното право на собственост /разпореждане, владение, ползване/ Затова право на строеж може да се отстъпи само за самостоятелен обект, а не за част от такъв. Собственикът му може да го ипотекира и да прехвърли правото на собственост върху построения от него самостоятелен обект. Собственикът на построения обект може да го продаде на трето лице, само като представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на собственика на земята да купи този обект при същите условия и декларира писмено пред него, че той не е приел това предложение.
Въз основа на извършения на правно основание строеж, едно трето лице придобива в чужда земя не само правото на собственост на свой самостоятелен обект, но и правото да го държи в чуждия земен участък. След като собственикът на земята с правна сделка е отстъпил част от правомощията си, той е длъжен да търпи завинаги чуждия обект върху своята земя.
Собственикът на постройката по правилата на класическото право ползва земята (парцела, дворното място) около и до сградата, доколкото това се налага с оглед на нейното нормално ползване, свързано с предназначението й. Следва да се разграничи правото на ползване в два отделни етапа. Те са различни по време на строежа и след завършване на сградата. При извършване на строежа на сградата носителят на вещното право на строеж има право да копае дворното място с оглед нуждите на строителната дейност. След завършване на сградата нейният собственик, включително и неговите близки, гости , посетители могат да преминават през дворното място от входа на парцела до входа на сградата, ако тя не е изградена на улично-регулационната линия, безпрепятствено.
